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Immobilier : malgré des prix en repli et les exonérations fiscales, les ventes peinent à décoller

17 septembre 2020 le 360

Le marché immobilier une opportunité d’acquisition en or et pourtant la demande reste toujours inexpressive.

Les conditions actuelles du marché de l’immobilier semblent offrir une fenêtre de tir idéale pour les acquéreurs. Les promoteurs immobiliers rivalisent par des promotions spectaculaires pour écouler leur stock, tandis que les banques proposent des offres de crédits assorties des taux d’intérêts les plus bas jamais appliqués au Maroc.

«C’est le moment de faire des affaires», a affirmé à ce propos Lotfi Sekkat, PDG de CIH Bank, lors de la conférence de présentation de résultats semestriels de la banque. «Les mois de juillet et août ont été meilleurs que prévu», a souligné le président de CIH Bank, non sans rappeler que cette relative embellie s’explique, en grande partie, par un effet de rattrapage: les transactions immobilières qui n’avaient pas pu être menées à leur terme avant le confinement l’ont été cet été. De ce point de vue, le mois de septembre devrait permettre de déceler si d’éventuels signes de relance se dessinent à l’horizon.

Sur le plan fiscal, les conditions sont tout aussi idéales. Les pouvoirs publics ont en effet donné cette année un gros coup au secteur: suspension du référentiel des prix de l'immobilier, suppression des droits d'enregistrement sur le logement social, réduction des droits d’enregistrement de 50% pour les biens dont le prix ne dépasse pas 2.5 millions de dirhams, exonération sous certaines conditions de taxe sur les profits immobiliers sont autant de mesures prises par le gouvernement pour redynamiser les ventes.

Ces mesures ont-elles produit les effets escomptés?  Pour maître Abdellatif Yagou, président du Conseil national de l'Ordre des notaires du Maroc, les ventes ont commencé à reprendre. «Depuis le mois de mai 2020, les ventes sont en progression de 30%, et concernent essentiellement des appartements dans le neuf et l’ancien». Mais, s’empresse-t-il de rappeler, les transactions avaient baissé de 90% durant la période du confinement. «Il reste beaucoup à faire pour booster le secteur», observe-t-il.

Mohamed Lahlou, fondateur et ex-président de l’Association marocaine des agences immobilières, se refuse, quant à lui, de parler de reprise. Il estime que malgré l’amélioration des conditions d’achat, les ventes auront bien du mal à décoller. «Les agences immobilières connaissent un véritable marasme. Il n’y a presque pas de ventes sur le neuf», soutient-il.

Il concède que les prix des biens immobiliers s’orientent globalement à la baisse, de l’ordre de -10% à -15% dans les grandes villes du Royaume. Mais cela reste insuffisant pour stimuler la demande, qui reste désespérément atone, dans un contexte où la crise sanitaire qui se prolonge et qui nourrit les incertitudes n’incite pas à se projeter dans l’avenir.

«L’offre continue d’être très supérieure à la demande», analyse Lahlou, qui estime que «la bulle immobilière n’a toujours pas éclaté», bien que le stock des méventes, notamment dans le neuf, soit toujours aussi conséquent. «Il faut un effort supplémentaire sur les prix», martèle-t-il.

Même constat concernant les crédits bancaires. En débit de la double baisse du taux directeur opérée par Bank Al-Maghrib (BAM), le ramenant de 2,25% à 1,5%, les taux d’intérêts assortissant les crédits pour les acquéreurs se stabilisent en moyenne autour d’un taux de 4,1% hors taxes. «La baisse du taux directeur de BAM n’a pas été répercutée par les banques», affirme Lahlou.

Un point de vue partagé par le patron de CIH Bank. Ce dernier explique qu’il y a toujours un temps de latence entre la baisse du directeur de la Banque centrale et la baisse des taux des crédits bancaires. «La baisse du taux directeur se fera davantage ressentir durant le second semestre de 2020», a-t-il affirmé.

La LOA, une alternative?

En attendant une hypothétique baisse des prix et des taux des crédits pour stimuler la demande, la location avec option d’achat, appelée communément LOA immobilière (soit la Location immobilière avec option d'achat) apparaît de plus en plus comme une alternative crédible à l’acquisition classique d’un bien immobilier.

La signature d’un contrat de bail avec option a en effet le mérite de neutraliser les incertitudes sur le futur pour l’acquéreur, et présente aussi des avantages pour les promoteurs. «Au bout de quatre ans de paiement de loyers, soit une fois que le Covid-19 sera derrière nous, l’acquéreur aura plus de visibilité et la possibilité d’activer son option d’achat. Les loyers déjà payés seront dès lors considérés comme une avance, et le reste à payer pour acquérir le bien peut être financé par un crédit sur le long terme», argumente Mohamed Lahlou. Côté promoteurs, une telle méthode donnerait une bouffée d’oxygène à leur trésorerie, souligne-t-il.

Encore faut-il que le dispositif juridique encadrant les relations entre locataires et bailleurs soit suffisamment sécurisé, ce qui n’est pas le cas au Maroc. Mohamed Lahlou réclame notamment, et depuis longtemps, la mise en place d’une assurance couvrant les loyers impayés.

Une disposition que les autorités de tutelle seraient sans doute bien inspirées de mettre en place pour dynamiser le marché de la LOA immobilière.

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